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bobby.leee的博客

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房地产是否会出现“翘尾行情”?  

2012-11-21 08:19:23|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产是否会出现“翘尾行情”? - BOBBY - bobby.leee的博客

 

 

              房地产是否会出现“翘尾行情”?

 

 

 

提示:我认为,目前开发商的首要任务还是尽快消化自身的库存量,至少到年底这是他们的头等大事。既要要做到这一点,开发商只有快速降价跑量才能完成年度指标。如果再加上年终多家银行纷纷收紧房地产贷款,客观上对市场需求将进一步加以抑制。这样的话,年底所谓的市场可能“翘尾”也就无从谈起了。

 

好几位记者问我:“2012年最后‘收官’之月上海房地产市场会不会“翘尾?”这个问题提得好!正因为自10月下旬以来上海住宅市场成交量节节攀升,难免引起业界的关注,更会引起记者们的猜想······

 

对于这个问题很难一言以蔽之,我想举几个数据比较一下,或许能够部分回答记者们的问题!

 

第一,什么叫“翘尾”?“翘尾”的标准是什么?

 

先看一下2012年上海住宅市场月成交量的情况:45月市场月均成交量约60万平方米,10月上升到80多万平方米。与此同时,房价上涨5.5%左右。

 

再看2009年同期,月均成交量超过200万平方米,是现在的3倍多,那时候才真叫“火爆”。曾记否,那几个月市场异常疯狂、开发商房价一天跳上一个台阶。尽管如此,购房者依然彻夜排队抢购·····

 

这样一对比可以很清楚地看到:尽管现在市场的房价仍在上行,但是涨幅已大为缩减。除非12月住宅市场成交量突然飙升到200万平方米,才能真正达到“翘尾”之程度;否则,2012年“收官”之月的房价依然是小幅爬升!

 

我现在评价今天的上海房地产市场是6个字:相对健康平稳。还记得某个地方政府要求市场房价不要超过当地当年的GDP涨幅吗?而上海倒是真正达到了这个目标。所以,我的判断是“翘尾”之势不大可能出现。

 

第二,是否“翘尾”还要与上海住宅市场目前的库存量联系起来评判。

 

2010年,上海住宅市场供应量大约是2000万平方米。由于当年房地产市场处于严厉调控之下,成交量严重萎缩,致使那年市场成交量大幅度减少,住宅库存量同时也就逐渐增多。鉴于楼市宏观调控至今没有停止,上海住宅市场的库存量今天已经超过1000万平方米。这个数据,相对上海市场而言显然过多了。如果下几个月市场“限购”和“限贷”政策依然不变、供应依然大于需求的话,库存量必定还会继续增加。

 

举蓄水池为例吧,如果池子上游的进水量始终多于泄水量的话,蓄水池必然水满为患。同样道理,当市场库存量大大高于去化量的时候,开发商怎么会有心思大幅度去提价销售呢?

 

我认为,目前开发商的首要任务还是尽快消化自身的库存量,至少到年底这是他们的头等大事。既要要做到这一点,开发商只有快速降价跑量才能完成年度指标。如果再加上年终多家银行纷纷收紧房地产贷款,客观上对市场需求将进一步加以抑制。这样的话,年底所谓的市场可能“翘尾”也就无从谈起了。

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